2025.1900.1
Časté dotazy v oblasti DPH
Ing. Jana Kolářová
V tomto příspěvku se budeme věnovat tématům, která se často opakují v dotazech k DPH. Formu proto neměníme a ponecháváme výklad jako odpovědi na tyto dotazy.
NahoruZměny v oblasti dodání a nájmu nemovitých věcí od 1. 7. 2025
Zákonem č. 461/2024 Sb. došlo ke změnám v ZDPH převážně s účinností od 1. 1. 2025, v některých oblastech pak od roku 2026 a u dodání nemovitých věcí od 1. 7. 2025. V době vypracování odpovědí na dotazy a dokončení článku nebyl k dispozici výklad GFŘ k novinkám u nemovitých věcí.
Dotaz 1
Plátce DPH hodlá prodat bytovou jednotku, která je v bytovém domě dokončeném a kolaudovaném v květnu 2022. Při pořízení bytu plátce neuplatnil nárok na odpočet DPH a používal jej k dlouhodobému nájmu osvobozenému od DPH ve smyslu § 56a ZDPH. Podléhá dodání na podzim roku 2025 DPH, popř. jaké jsou související DPH dopady?
Odpověď
Původní 5letý časový test podle § 56 ZDPH ve znění účinném do 30. 6. 2025 byl změněn s účinností od 1. 7. 2025 tak, že zdanitelné je pouze první dodání uskutečněné do konce 23. kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou, popř. po podstatné změně. Novelizace zákonem č. 461/2024 Sb. zároveň neobsahuje žádné přechodné ustanovení, ze kterého by vyplynulo, že pro nemovité věci dokončené či nabyté před účinností novelizace se použijí dosavadní pravidla.
Podle současného znění § 56 ZDPH je tedy dodání bytové jednotky osvobozeno od DPH.
Vzhledem tomu, že nárok na odpočet DPH při pořízení nebyl uplatněn, nemá dodání žádné jiné dopady na DPH u prodávajícího plátce.
Dotaz 2
Plátce DPH hodlá prodat nebytový prostor, který je v polyfunkčním domě dokončeném a kolaudovaném v březnu 2023. Při pořízení prostoru plátce uplatnil nárok na odpočet DPH a používal jej k dlouhodobému nájmu jinému plátci daně k jeho ekonomické činnosti, kdy na základě § 56a odst. 3 ZDPH považoval nájem za zdanitelné plnění. Podléhá dodání na podzim roku 2025 DPH, popř. jaké jsou související DPH dopady?
Odpověď
Podle současného znění § 56 ZDPH je dodání nebytového prostoru osvobozeno od DPH. Pokud nejsou splněny podmínky pro volbu zdanění nebo se prodávající plátce nedohodne s kupujícím na zdanění ve smyslu § 56 odst. 8 ZDPH, pak plnění bude osvobozeno od daně.
U nemovitých věcí a jejich technických zhodnocení, která se pro účely DPH považují za samostatný majetek, se sleduje účel použití po dobu 10 let. Pokud se během této doby účel použití změní, má to dopady v podobě korekce DPH. Zároveň proto vznikne povinnost jednorázové úpravy odpočtu podle § 78d ZDPH, tj., v období uskutečnění dodání bude do státního rozpočtu vráceno 80 % nároku na odpočet DPH uplatněného při pořízení nebytového prostoru.
Dotaz 3
Plátce DPH hodlá prodat nebytový prostor, který je v polyfunkčním domě dokončeném a kolaudovaném v červnu 2024. Při pořízení prostoru plátce neuplatnil nárok na odpočet DPH, protože prostor dlouhodobě najal finanční instituci, která neměla zájem na tom, aby šlo o zdanitelné plnění, protože nemá nárok na odpočet DPH. Podléhá dodání na podzim roku 2025 DPH, popř. jaké jsou související DPH dopady?
Odpověď
Z dotazu není zcela zřejmé, zda má jít o první dodání nemovité věci ve lhůtě 23 měsíců od dokončení. Nelze tedy vyhodnotit, zda jde o dodání zdanitelné či osvobozené podle § 56 ZDPH v platném znění.
Pro odpověď však musíme vzít v úvahu § 62 odst. 1 ZDPH, podle kterého jde o dodání osvobozené od daně. Vzhledem tomu, že nárok na odpočet DPH při pořízení nebyl uplatněn, nemá osvobozené dodání žádné jiné dopady na DPH u prodávajícího plátce.
Pokud by se prodávající plátce rozhodl, že chce dodání zdanit, jak mu to umožňuje § 62 odst. 3 ZDPH, musí použít režim přenosu daňové povinnosti podle § 92d ZDPH. Zároveň se tím otevře možnost jednorázové úpravy odpočtu podle § 78d ZDPH, tj., v období uskutečnění dodání může uplatnit 90 % nároku na odpočet DPH z pořízení nebytového prostoru. U nemovitých věcí a jejich technických zhodnocení, která se pro účely DPH považují za samostatný majetek, se totiž sleduje účel použití po dobu 10 let. Pokud se během této doby účel použití změní, má to dopady v podobě korekce DPH.
Dotaz 4
Jak postupovat při přechodu na nové časové testy u dodání nemovitých věcí? Je důležitý okamžik dokončení či kolaudace nemovité věci před účinností novelizace, tj. před 1. 7. 2025, nebo jde o okamžik dodání?
Odpověď
Vzhledem k absenci přechodných ustanovení lze dojít k závěru, že kritériem je, kdy dochází k dodání nemovitosti. Tedy zda dochází k dodání před účinností změn do 30. 6. 2025 nebo po jejich účinnosti od 1. 7. 2025. V návaznosti na § 21 odst. 2 ZDPH je pak důležité, kdy došlo k předání nemovité věci nebo k doručení oznámení z katastru. Souvislost s dokončeností či kolaudací před/po účinnosti novely ze zákona neplyne.
Dotaz 5
Plátce pronajímá nemovité věci, některé nájmy jsou osvobozená plnění bez nároku na odpočet DPH a některé jsou zdanitelnými plněními. Počítá krátící koeficient ve smyslu § 76 ZDPH. Rekonstruuje stavbu, v níž mají být po dokončení prací bytové jednotky i nebytové prostory. Předpokládá uzavření nájemních smluv, na jejichž základě bude fakturovat nájem jako zdanitelnou službu i osvobozenou službu. V účetnictví a pro účely daně z příjmů právnických osob se faktury za stavební práce a materiál, popř. další položky, aktivují na účet 042 a po dokončení půjde o technické zhodnocení budovy.
V roce 2024 uplatňoval z přijatých plnění souvisejících s touto stavbou plný nárok na odpočet DPH. Otázka je, zda to po novelizaci ZDPH od 1. 1. 2025 má opravit odpočet uplatněný v roce 2024 a jak dále postupovat v roce 2025.
Odpověď
Uplatnění nároku na odpočet v plné výši lze v roce 2024 odůvodnit tím, že do konce roku 2024 platila speciální pravidla pro institut majetku vytvořeného vlastní činností [§ 13 odst. 4 písm. b) ZDPH ve znění platném do 31. 12. 2024], kterým může být i technické zhodnocení vlastního majetku [§ 4 odst. 4 písm. e) ZDPH ve znění platném do 31. 12. 2024].
Pokud má být výsledný majetek vytvořený vlastní činností použit pro plnění, u nichž je pouze částečně nárok na odpočet, bylo možné během výstavby nárok na odpočet uplatňovat v plné výši (§ 72 odst. 2 ZDPH ve znění platném do 31. 12. 2024).
Podle bodu 5 přechodných ustanovení k novele zákonem č. 461/2024 Sb. platí, že pokud nárok na odpočet DPH vznikl před 1. 1. 2025, má se po dokončení vypořádat podle § 76 odst. 10 ZDPH ve znění platném od 1. 1. 2025. To znamená, že nárok na odpočet DPH uplatněný v roce 2024 lze až do dokončení technického zhodnocení nechat uplatněný a vypořádat až v roce pořízení podle aktuální výše vypořádacího krátícího koeficientu za tento kalendářní rok.
Postup v roce 2025 závisí na tom, kdy má být rekonstrukce dokončena, tj., kdy má dojít k uvedení technického zhodnocení do stavu způsobilého k užívání. Postup vyplývá z bodu 5 přechodných ustanovení novelizace zákonem č. 461/2024 Sb.
Pokud má dojít k uvedení technického zhodnocení do stavu způsobilého k užívání v roce 2025, což je rok, kdy novelizace zákonem č. 461/2024 Sb. nabyla účinnosti, pak lze i nadále postupovat tak, že u souvisejících přijatých plnění lze uplatňovat plný nárok na odpočet DPH a teprve při vypořádání krátícího koeficientu v přiznání za prosinec 2025 se vypořádá i nárok na odpočet z celého technického zhodnocení.
Pokud má dojít k uvedení technického zhodnocení do stavu způsobilého k užívání v roce 2026 a později, pak již v roce 2025 má být nárok na odpočet DPH u souvisejících přijatých plnění uplatňován v průběhu roku v krácené výši aktuálním zálohovým krátícím koeficientem. Teprve při vypořádání krátícího koeficientu v přiznání za prosinec kalendářního roku, kdy bude technické zhodnocení uvedeno do užívání, se vypořádá i nárok na odpočet z celého technického zhodnocení.
Dotaz 6
Plátce DPH koupil v roce 2020 za 5 mil. Kč budovu, která dříve sloužila jako pekárna a byla dokončena v roce 1972. Stavbu hodlá rekonstruovat, rekolaudovat jako nemovitost pro bydlení a poté prodat. Očekávaná prodejní cena je cca 10 mil. Kč. Otázkou je, zda může z plnění přijatých při rekonstrukci uplatnit nárok na odpočet DPH.
Odpověď
Rekonstrukce pravděpodobně způsobí podstatnou změnu, od které se časový test pro osvobození počítá znovu. Prvním dodáním se rozumí i první dodání nemovité věci po podstatné změně. Podstatnou změnou dokončené nemovité věci se rozumí změna, jejímž cílem je změna využití nebo podmínek obývání nemovité věci, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.
To znamená, že pokud hodnota rekonstrukce stavby vyžadující rekolaudaci stavby přesáhne 3,0 mil. Kč (základ daně bez DPH) a cena při následném prodeji stavby po rekonstrukci dosáhne 10 mil. Kč (základ daně bez DPH), pak jde o podstatnou změnu a časový test pro osvobození/zdanění se počítá znovu. První dodání během 23 kalendářních měsíců následujících po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení podstatné změny bude zdanitelným plněním. V takové situaci je možné uplatnit nárok na odpočet DPH u rekonstrukce.
NahoruSazby DPH u stavebních prací
Dotaz 7
Plátce DPH koupil v roce 2020 za 5 mil. Kč budovu, která dříve sloužila jako prodejna a ubytovna. Stavbu hodlá rekonstruovat, cílovým stavem po rekolaudaci má být bytový dům. Kromě bytových jednotek v něm mají být i nebytové prostory. Dodavatelé stavebních prací zpravidla fakturují v režimu přenosu daňové povinnosti, tedy na fakturách není uvedena daň. Dodavatelé uvádí sazbu DPH 21 % nebo 12 %, jiní neuvádějí žádnou sazbu daně. Jakou sazbou daně tedy máme přiznat DPH z přijatých stavebních prací?
Odpověď
Výsledkem rekonstrukce má být bytový dům, který má být se způsobem využití bytový dům zapsán do registru územní identifikace, adres a…
