2025.18.1
Nájem nemovitých věcí a DPH v podmínkách roku 2025
Ing. Miroslava Nováková
Příspěvek shrnuje základní pravidla při uplatňování DPH u nájmů nemovitých věcí po novele zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen zákon o DPH) účinné od 1. 7. 2025.
NahoruCo rozumět pod pojmem nájem a jak nedělat chyby
Zákon o DPH v § 4 odst. 4 písm. e) definuje, že nájmem se rozumí také podnájem, pacht a podpacht. Z pohledu DPH tedy posuzujeme nájem poskytnutý vlastníkem nemovité věci shodně jako podnájem, kdy osoba, která má nemovitou věc pronajatu, tuto dále podnajímá. Obdobně se posoudí také např. pacht zemědělské půdy za účelem pěstování zemědělských plodin. Dále se dle zákona o DPH nájmem rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, ale pouze za situace, kdy jsou naplněny znaky nájmu.
Protože nájem nemovitých věcí může být osvobozen (viz dále), je třeba tento pojem vykládat správně a nezaměňovat ubytování či jiné služby za nájem. Z pohledu judikatury Soudního dvora Evropské unie se nájmem rozumí převedení práva užívat nemovitou věc způsobem, jako kdyby byl nájemce vlastníkem, přičemž současně je vyloučena jakákoliv jiná osoba z výkonu tohoto práva (viz např. rozsudek C-275/01 Sinclair Collis Ltd.). Pod pojem nájem tak nespadá např. poskytnutí vymezené plochy pro umístění výdejního automatu na nápoje či jiné zboží, poskytnutí plochy k umístění antény na střeše, poskytnutí fasády domu k umístění reklamy apod. V tomto případě nejde o nájem, neboť nejde o poskytnutí práva obsadit majetek jako vlastní a vyloučit z tohoto práva ostatní osoby.
Často se také zaměňuje nájem nemovité věci a ubytování. Ubytování je z osvobození zákonem o DPH výslovně vyloučeno v § 56a odst. 1 písm. b), kde je uvedeno, že nájem nemovité věci je osvobozen od daně s výjimkou poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2015. V případě ubytování není pouze pasivně přenechán určitý prostor, ale jsou poskytovány služby, jako je úklid, výměna ložního prádla, údržba prostor včetně vybavení apod. Je potřeba rovněž myslet na to, že není podstatné, jak si smluvní strany plnění nazvaly, ale jaká je objektivní povaha daného plnění.
NahoruMísto plnění u nájmu
Nájem nemovité věci je službou vztahující se k nemovité věci. U těchto služeb je v § 10 zákona o DPH stanoveno, že místem plnění je místo, kde se nemovitá věc nachází.
Předmětem daně v tuzemsku je proto pouze nájem nemovitých věcí nacházejících se v tuzemsku. Pokud by plátce pronajímal např. byt, který se nachází na Slovensku, uplatnění DPH by se řídilo slovenským zákonem o DPH.
NahoruNájem a obrat pro povinnou registraci k DPH
Plnění vstupující do obratu vymezuje § 4a zákona o DPH. Obratem v tuzemsku se pro účely DPH rozumí souhrn úplat bez daně, které osobě povinné k dani náleží za uskutečněná plnění s místem plnění v tuzemsku. Aby tedy nájem nemovitých věcí vstupoval do obratu, musí se jednat o nájem úplatný a pronajímaná nemovitost se musí nacházet v tuzemsku.
Pokud bude nájem zdanitelným plněním (např. krátkodobý nájem), do obratu vstoupí vždy. Pokud nájem bude plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně podle § 56a zákona o DPH, pak nevstoupí do obratu, pouze pokud bude doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně. Soustavný nájem tak vstoupí do obratu vždy. Do obratu by nevstoupil např. jednorázový pronájem výrobní haly pro účel uspořádání týdenní výstavy.
Často se chybuje, když neplátci opomíjejí do obratu zahrnout soustavný nájem nemovitého majetku, který z pohledu daně z příjmů nevložili do podnikání a pronájem zdaňují dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Z pohledu DPH je ekonomickou činností také činnost spočívající ve využití hmotného majetku za účelem získávání pravidelného příjmu (§ 5 odst. 3 ZDPH). Proto tedy soustavný nájem bez ohledu na způsob zdanění dle daně z příjmů do obratu z pohledu DPH vždy vstoupí.
Platí však pravidlo, že pokud by nájem nemovitých věcí osvobozený od daně bez nároku na odpočet daně byl jedinou ekonomickou činností dané osoby, tato by se k DPH neregistrovala, i kdyby její obrat přesáhl hranici obratu pro povinnou registraci k DPH (plyne z § 6 odst. 3 zákona o DPH).
NahoruKdy uplatnit u nájmu nemovité věci daň a kdy osvobození
Podmínky, dle nichž je nájem nemovitých věcí osvobozen, jsou upraveny v § 56a zákona o DPH.
V § 56a odst. 1 zákona o DPH jsou vymezena plnění vyloučená z osvobození. Jde o:
-
krátkodobý nájem nemovité věci (tzn. nájem pozemku, jehož součástí je stavba; nájem stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin),
-
poskytnutí ubytovacích služeb,
-
nájem prostor a míst k parkování vozidel,
-
nájem bezpečnostních schránek,
-
nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení.
Je proto potřeba myslet na to, že krátkodobý nájem, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin, nelze nikdy osvobodit od DPH. Krátkodobým nájmem je např. i pronájem místnosti vždy na 3 hodiny v týdnu, a to i když je nájemní smlouva sjednána na rok. Je to proto, že takový nájem nikdy netrvá nepřetržitě více než 48 hodin.
Často se chybuje u nájmu míst a prostot k parkování vozidel. Pokud je pronajímána garáž nebo parkovací stání, je nájem vždy nutno zatížit daní z přidané hodnoty (sazba 21 %). Jedinou výjimkou, kdy by nájem k parkování mohl být osvobozen, by byla situace, kdy by se jednalo o vedlejší plnění k osvobozenému plnění hlavnímu. Např. by byly osvobozeně pronajímány nebytové či bytové prostory a parkovací místo současně.
Přestože jsou osvobozená plnění v zákoně o DPH pojata striktně (tj. pokud zákon o DPH plnění nazývá osvobozeným, není to volba, ale povinnost osvobození od daně uplatnit), zákon o DPH má dvě výjimky, kdy za určitých okolností je možno namísto osvobození dobrovolně uplatnit daň. První výjimka se týká dodání nemovitých věcí a druhá výjimka právě nájmu nemovitých věcí. Dobrovolně je plátci uplatňována daň zejména v situacích, kdy si pronajímatel chce uplatňovat související nárok na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění souvisejících s uskutečňováním nájmu. Pokud zůstane nájem osvobozen, nelze si daň na vstupu u souvisejících přijatých zdanitelných plnění uplatnit.
Zákon o DPH ale neumožňuje uplatnit dobrovolně daň u jakéhokoliv nájmu, ale pouze za zákonem stanovených podmínek. Jde o tyto podmínky, které musí být pro umožnění dobrovolného zdanění splněny současně:
-
jde o nájem nemovité věci jinému plátci nebo osobě registrované k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat,
-
nájem je poskytován pro účely uskutečňování ekonomické činnosti nájemce a
-
nejde o nájem:
a) stavby rodinného domu,
b) obytného prostoru,
c) jednotky, která zahrnuje obytný prostor a nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d) stavby, v níž…
