6.2.2 Základ daně ze staveb a jednotek (ZDN)
Ing. Jan Koreček
Základem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v m2. Zastavěnou plochou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby (§ 10 odst. 1 a 2 ZDN).
Podle stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.) se zastavěnou plochou stavby rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.
Za zdanitelnou stavbu nebo jednotkou se též považuje i část budovy nebo inženýrské stavby uvedené v příloze zákona nebo součást jednotky, je-li dokončená nebo užívaná.
Při určení základu daně se pro část stavby vychází z § 10 ZDN, podle kterého je u zdanitelné stavby základem daně výměra zastavěné plochy v m2 odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Pro účely stanovení základu daně je třeba v části stavby, která je předmětem daně ze staveb a jednotek, vymezit plochu v m2. Při stanovení zastavěné části stavby často nelze doslovně použít příslušná ustanovení stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.), kde zastavěnou plochu stavby jako celku vymezují pravoúhlé průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí, protože zdanitelná část stavby je často vymezena nejen obvodovými konstrukcemi, ale i vnitřními konstrukcemi.
Podlahová plocha jednotky pro účely daně z nemovitých věcí nezahrnuje podlahovou plochu společných částí domu v rozsahu podílu na nich, který je zahrnut v jednotce.
Koeficient 1,20 zohledňuje plochy nezapočítávané do podlahové plochy zdanitelné jednotky (např. lodžie, terasy, balkony) i spoluvlastnické podíly na společných částech stavby (chodby, schodiště, sušárny, kočárkárny apod.). Koeficient 1,20 se vždy uplatní u zdanitelných jednotek v budově jiné než bytový dům (např. ve víceúčelové stavbě, ve stavbě občanského vybavení, v rodinném domě, v objektu k bydlení s třemi a méně byty).
Koeficient 1,22 zohledňuje u zdanitelných jednotek, které se nacházejí v bytovém domě plochy nezapočítávané do podlahové plochy zdanitelné jednotky a spoluvlastnické podíly na společných částech stavby. Dále zohledňuje podíl na pozemku, který je součástí jednotky a jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek užívané společně s těmito jednotkami. Koeficient 1,22 se uplatní i v případě, kdy se jedná o pozemek, který je zastavěn budovou bytového domu, ve kterém se nachází zdanitelná jednotka. V případě, že ke zdanitelné jednotce, která se nachází v budově bytového domu, nenáleží žádný pozemek (například se jedná o budovu bytového domu, kde se nachází zdanitelné jednotky a pozemek pod budovou je ve vlastnictví jiné osoby než je vlastník zdanitelné jednotky) uplatní se koeficient 1,20.
Pozemek, který je součástí zdanitelné jednotky, která se nachází v budově jiné než bytový dům, nebo jiný pozemek, který není součástí takové zdanitelné jednotky, ale je ve spoluvlastnictví vlastníků…
