6.6
Smlouva o předkupním právu k nemovité věci
Mgr. Adriana Kvítková
NahoruZákladní definice
Předkupní právo jako vedlejší ujednání při kupní smlouvě je upraveno v ust. § 2140 až 2149 NOZ. Smlouvou o předkupním právu se vlastník věci (dlužník) zavazuje předkupníkovi nabídnout věc ke koupi v případě, že by ji sám chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému). Předkupníkovi tedy vzniká právo nabídky koupě ze strany vlastníka věci. Ve smlouvě lze sjednat i závazek výhrady předkupního práva vůči dědicům věci a rovněž i oprávnění předkupní právo převést na jiného.
NahoruRealizace předkupního práva
Prodávající učiní nabídku předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Nabídka musí obsahovat oznámení všech podmínek obsahu smlouvy s koupěchtivým. Písemná forma se obecně u nabídky nevyžaduje, kromě nabídky ke koupi nemovité věci, kde je písemná forma povinná. Pokud předkupník s nabídkou souhlasí a přijme ji, uskuteční se koupě za stejných podmínek, jaké byly dohodnuty s koupěchtivým. Kupní cena musí být zaplacena v dohodnuté lhůtě, jinak u movitých věcí do osmi dnů od nabídky, u nemovitých věcí do tří měsíců po nabídce. Není-li kupní cena včas zaplacena, předkupní právo zaniká. Pokud ovšem prodávající koupěchtivému nabídl placení ve splátkách, může se předkupník domáhat stejné výhody, ovšem musí zajistit odloženou platbu dostatečnou jistotou.
NahoruForma smlouvy
Smlouva o předkupním právu k nemovité věci musí mít písemnou formu v případě, že je nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí. Účinnosti pak nabývá vkladem do katastru nemovitostí.
NahoruRozsah evidovaných údajů o předkupním právu v katastru nemovitostí
U předkupního práva se v katastru nemovitostí eviduje údaj o zatížené nemovitosti, údaj o oprávněném a poslední den doby, na kterou bylo předkupní právo sjednáno, pokud bylo sjednáno na omezenou dobu, nebo na kterou je zákonem omezeno, nelze-li poslední den doby určit, eviduje se délka doby a způsob stanovení jejího počátku nebo jiný způsob jejího určení.
Návrh na vklad se povinně podává na formuláři, který je k dispozici na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního ( www.cuzk.cz ).
NahoruPraktické využití předkupního práva
Předkupní právo bývá v praxi pravidelně sjednáváno v rámci kupních smluv na nemovité věci, nicméně může být sjednáno i samostatně zvláštní smlouvou, aniž by muselo jít o vztah mezi prodávajícím a kupujícím, případně v rámci jiné smlouvy než smlouvy kupní (typicky si lze představit sjednání předkupního práva v rámci smlouvy o zřízení věcného břemene, nájemní smlouvy, smlouvy o pachtu i smlouvy darovací či směnné). Smlouva může být sjednána jako úplatná či bezúplatná, na dobu určitou či neurčitou, ohledně věci nemovité i movité. Předkupní právo se tak v praxi uplatní všude tam, kde chce mít oprávněný z předkupního práva jistotu, že se věc bez jeho vědomí a možného zásahu nedostane do majetkové sféry třetího.
Pokud je záměrem smluvních stran sjednat předkupní právo s následky i vůči právním nástupcům kupujícího, je nutno jej zřídit jako právo věcné a vložit do katastru nemovitostí. Pak předkupní právo působí i vůči novému vlastníkovi, jelikož, jak název napovídá, je spojeno s věcí a nikoli s osobou vlastníka. Předkupní právo zřízené jako věcné je nutno vždy sjednat písemně a zapsat do veřejného rejstříku.
Jinak se jedná pouze o obligační právo, tedy závazkový právní vztah mezi oprávněným z předkupního práva a vlastníkem věci, které zaniká, jestliže oprávněný nabídku ke koupi nevyužije, případně i pokud věc ke koupi oprávněnému nabídnuta nebyla a byla převedena na třetího. Předkupní právo s obligačními účinky tak na rozdíl od předkupního práva zřízeného jako věcné právo působí jen mezi smluvními stranami a v případě převodu s vlastnictvím věci nepřechází na právní nástupce a především je dále nepřevoditelné.
NahoruZákonné předkupní právo v NOZ
Předkupní právo se může prosadit i za situace, kdy nebylo sjednáno ve smlouvě, pak hovoříme o zákonném předkupním právu (ex lege). Přijetím NOZ bylo zákonné předkupní právo u spoluvlastnictví nemovitosti – až na zcela zvláštní případy – zrušeno s poukazem na skutečnost, že zřízení zákonného předkupního práva odporuje povaze soukromého práva (zabraňuje volné dispozici s vlastní věcí a rovněž omezuje smluvní volnost určením druhé smluvní strany). Zákonné předkupní právo spoluvlastníků dle předchozího občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) nebylo ovšem prakticky zrušeno hned s účinností NOZ, ale až uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ (tj. od 1. 1. 2015), aby byl adresátům této právní normy poskytnut čas k přizpůsobení se nové právní úpravě (s výjimkou předkupního práva…
