dnes je 10.8.2020

Input:

Rekonstrukce budovy - optimální způsob hrazení nákladů

2.7.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2020.13.7
Rekonstrukce budovy – optimální způsob hrazení nákladů

Ing. Pavel Novák

VYŠLO V ČÍSLE 13/2020

Naše firma s.r.o., plátce DPH, má možnost pronajmout si kancelář v bytovém domě společenství vlastníků jednotek. Jediný jednatel a zároveň také jediný společník naší firmy je mimo jiné jedním z dvanácti spoluvlastníků tohoto bytového domu a také zde i bydlí se svou rodinou. Daná kancelář, kterou si chce naše firma v tomto bytovém domě pronajmout, však vyžaduje rekonstrukci (která proběhne v letošním roce) a bude stát asi 500 tis. Kč. Máme dvě možnosti:

1) Buď naše firma zaplatí tomuto společenství částku 500 tis. Kč před rekonstrukcí kanceláře a tyto peníze budou použity na nájem kanceláře ve výši 10 tis. Kč měsíčně. Předplatili bychom si tak nájem kanceláře na 50 měsíců dopředu.

2) Nebo by celou rekonstrukci této kanceláře platila naše firma na základě skutečných daňových dokladů, z těchto dokladů bychom si nárokovali DPH a hodnotu té rekonstrukce (v ceně bez DPH) bychom po uvedení do užívání odepisovali dle zákona o daních z příjmů. Pronajímatel (společenství vlastníků jednotek) by se v nájemní smlouvě zavázal, že o výši tohoto technického zhodnocení (rekonstrukce) nezvýší vstupní cenu pronajímané nemovitosti a nebude ho ani odepisovat.

Která varianta je pro naši firmu výhodnější, příp. jaké problémy bychom museli řešit, pokud se rozhodneme pro možnost první nebo druhou možnost?

Odpověď:

Předpokládám, že má kancelář vzniknout v nebytovém prostoru  bytového domu.

Varianta 1

Jedná se o případ, kdy společenství provede technické zhodnocení v ceně 500 000 Kč a náklady spojené s jeho provedením ponese nájemce. Nájemce bude hradit předepsaný nájem (10 000 Kč za měsíc) provedeným technickým zhodnocením. V takovém případě se u nájemce – firmy s.r.o. – jedná o náklad v tom období, kdy je takto uhrazené nájemné součástí nákladů (při respektování věcné a časové souvislosti). Do nákladů tak promítne nájemce investici ve výši 500 000 Kč za 50 měsíců (něco přes 4 roky). To se mu v 2. variantě (viz níže) podaří až za 30 roků. Z uvedeného hlediska je výhodnější určitě 1. varianta. Výhodnost či nevýhodnost 1. nebo 2. varianty by mohla ovlivnit i celková výše nájmu. Z uvedeného zadání dotazu není jednoznačně jasné, zda stanovená výše měsíčního nájmu ve výši 10 000 Kč je konečnou výší nájmu a zda výše nájmu je stejná i v případě uvedeném ve variantě 2. Obecně, co se týče stanovené výše nájmu, je potřeba, aby byla ve výši ceny obvyklé, tak aby správce daně nemohl sjednanou cenu nájmu rozporovat u tzv. spojených osob ve smyslu § 23 odst. 7 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění